Оценка, налог, суд: спор о земле и риски бюджета Башкирии

Июнь 6, 2016
regnum_picture_1464973904432559_big

Константин Сомов. Пашня. 1900

 Тройной проигрыш: из-за новой кадастровой оценки земель «уклонисты» земельный налог по старым ставкам уже не платят, по новым ещё не платят из-за судебных споров, а бюджетные деньги выплачены частным оценщикам

Обманчивый рост

По словам начальника республиканском управления Росреестра Игоря Шелякова, в Башкирии за три года на 1,66 млрд рублей выросли налоговые сборы за землю. «На 1 января 2013 года общее количество зарегистрированных прав на земельные участки составляло 1 млн 157 тыс., сумма по земельному налогу и арендной плате составила 5 млрд 992 млн 300 тыс. рублей, — привел данные Шеляков. — На 1 января 2016 года было зарегистрировано 1 млн 523 тыс. документов на владение земельными участками и взято сборов 7 млрд 657 млн 700 тыс. рублей».

«Такой прирост произошёл только за счёт увеличившегося числа объектов, — пояснили ИА REGNUM в сообществе LogoMarkt. — За три года число зарегистрированных участков выросло почти на треть, а собираемость налогов — почти на 28%, средняя собираемость с среднестатистического участка в 2013 году составляла около 5,209 тыс. рублей, а в 2016 году сократилась до 5,033 тыс. рублей». При сохранении таких тенденций рост собираемости земельного налога остановится после того, как будут зарегистрированы все неучтённые земельные участки, количество которых не бесконечно».

О рисках неисполнения плана по сбору земельного налога в январе 2016 года заявил премьер Башкирии Рустэм Марданов на коллегии управления Росреестра: это может произойти из-за того, что, не желая платить высокий земельный налог, «граждане и организации в массовом порядке пересматривают стоимость земли в комиссиях и судах».

«Ответственные» и «уклонисты»

О причинах пересмотра кадастровой оценки стоимости земли рассказывает экономист Константин Кузьминых. «Земля, как любая собственность, облагается налогом. Чтобы исчислять налог правильно, определяется оценка кадастровой стоимости земли — раз в пять лет, — начинает с азов экономист. — Субъект Федерации принимает решение о проведении кадастровой оценки земель, территориальным органом Росреестра составляются списки всех земельных участков, далее проводятся торги, где с 2012 года участвуют и частные оценщики. Если частный оценщик выиграл торги, он проводит оценку участков населённого пункта». Затем привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости. Это и есть усреднённый показатель стоимости одного квадратного метра земельного участка с конкретным видом разрешённого использования (земли сельхозназначения, индивидуальная жилая застройка и так далее — всего 17 видов).

Во многих случаях руководство этого населённого пункта с целью получать больше налогов обращается к оценщикам с просьбой оценить земли как можно дороже. Например, газета «Коммерсантъ» приводит слова руководителя оценочной компании Степана Сарбашева: «Кадастровая стоимость могла быть ниже, но главы администраций бегали и просили её увеличить». Но, согласно федеральному законодательству, кадастровая стоимость не может быть выше рыночной.

«Если цена чересчур завышена, собственники земли её оспаривают в Верховном суде, — продолжает эксперт. — Число обращений в комиссии, где оспаривается стоимость участков, в 2015 году увеличилось в 6 раз». Обращение в суд удовольствие не из дешёвых. «чтобы провести процедуру оспаривания в Верховном суде (первая инстанция рассмотрения этих вопросов) необходимо заплатить от 100 тыс. рублей, — напоминает экономист. — В «оценочный тур» входят затраты на первую оценку и отчёт, экспертное заключение по отчёту о том, что отчёт является достоверным, а также на судебную экспертизу. В бумажном эквиваленте документация составляет от двух пачек бумаги».

«Если ответственные или богатые собственники либо платят, либо обращаются в суд, то некоторые собственники предпочитают не платить «из принципа», ссылаясь на отсутствие средств, — делает вывод собеседник ИА REGNUM. — Соответственно, бюджет «живёт» за счёт добросовестных плательщиков и недополучает огромные финансы из-за уклонистов».

Победы гигантов

Однако неправильно было бы считать, что обращаться в суд за снижением кадастровой оценки начали только в 2015 году. В 2012 году АНК «Башнефть» удалось выиграть в трёх инстанциях процесс против регионального управления Росреестра. Компания оспаривала утверждённую в 2011 году региональным правительством кадастровую стоимость 99 земельных участков под её объектами в крупных промышленных центрах — Уфе, Стерлитамаке и Салавате. Нефтяникам удалось приравнять кадастровую стоимость спорных земель к рыночной, сбив её тем самым в среднем вдвое, а в ряде случаев до 10 раз.

Пересматривать кадастровую стоимость на основании экспертиз предприятиям позволяет п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ и ФЗ «Об оценочной деятельности». До «Башнефти» этим правом в суде воспользовались и другие промышленные гиганты региона — в частности, «Газпром нефтехим Салават», «Каустик» и другие. Все иски к Росреестру компании выиграли.

Позиция этих компаний вызвала недовольство у руководства республики. Глава Башкирии Рустэм Хамитов, комментируя обращения компаний в суд, заявил, что «никогда не согласиться» с их попытками сократить бюджетные доходы. Он заметил, что «бесконечная оптимизация налогообложения» сокращает доходную часть бюджетов и ставит под угрозу исполнение муниципалитетами социальных обязательств. Собственникам компаний напомнили, что их работники пользуются инфраструктурой городов, на которых пытаются сэкономить.

Глава регионального управления Росреестра Игорь Шеляков оценивал потери местных бюджетов по уплате земельного налога в результате пересмотра кадастровой стоимости земель в 65%. Ряд муниципалитетов попытались пересмотреть решения судов, но безрезультатно. Так, на просьбу администраций Стерлитамака и Салавата, скептично отнесшихся к выводам оценщиков по делу «Башнефти», провести альтернативную оценку кадастровой стоимости участка, суд ответил отказом.

И грянул 2015 год

В 2015 году по всей России участились обращения в суд по поводу снижения кадастровой оценки, одной из причин этого называется «ухудшение экономического положения». «Девятый вал» был настолько силён, что в июне 2015 года последовало постановление Пленума Верховного суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». Судам даны разъяснения по вопросам, возникающим при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости.

В Башкирии с начала 2015 года в Арбитражный суд республики поступило более 20 таких исков к Росреестру: арендаторы и владельцы участков добивались приравнивания кадастровой стоимости к более низкой рыночной. Так, Уфимский хлопчатобумажный комбинат смог изменить стоимость участка под ТРК «Иремель» в 17 раз — с 1 млрд до 58,4 млн рублей. Аналогичные решения ранее суды приняли по искам БЭТО, Уфимского завода эластомерных материалов, изделий и конструкций (УЗЭМИК),Сбербанка и других крупных землевладельцев.

В ноябре 2015 года ситуацию подогрело сообщение о том, что на Башкирии более 1,9 млн объектов капитального строительства получат новую оценку кадастровой стоимости. Это квартиры, жилые дома, дачи и гаражи, а также нежилые объекты. О возможностях собственников по получению информации о новой кадастровой стоимости принадлежащих им объектов и способах изменения проекта оценки во внесудебном порядке говорили 11 ноября на заседании Общественного совета при Министерстве земельных и имущественных отношений республики. Предпринимателей республики обеспокоил тот факт, что с 1 января 2016 года для административно-деловых и торговых центров, объектов общественного питания и бытового обслуживания налоговая база станет определяться их кадастровой стоимостью. Нежилых помещений, налоговая база которых станет определяться по их кадастровой стоимости, в Башкирии более 20 тысяч.

17 ноября вышло постановление правительства РБ «Об утверждении результатов Государственной оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан, кроме городских округов города Уфа, Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район, по состоянию на 1 января 2015 года». Это означало, что повышается оценка кадастровой стоимости земли, а значит, и земельные налоги.

Спрос рождает предложение. «Если несколько лет назад трудно было найти специалиста, который помог бы снизить кадастровую оценку, то в 2014 появилась настойчивая реклама контор, готовых взяться за это дело, а в 2015 дело, можно сказать, было поставлено на поток, — отмечают уфимцы. — Конторы обещают, что абсолютно законными способами кадастровая стоимость может быть уменьшена от 3 до 10 раз, во столько же раз уменьшится размер налога на имущество, земельного налога, арендной платы и выкупной стоимости земельного участка».

Муниципалитеты против собственников, или — Все в суд!

Между тем претензии к оценщикам имеют не только собственники и арендаторы земельных участков, но и муниципалитеты. Если частники уверены, что кадастровая оценка непомерно вздёрнута, то муниципальные власти уверены, что кадастровые цены, особенно в Уфе, намеренно занижаются. Реклама гласит: «Собственник нанимает такого оценщика, который ему выгоден».

«И собственник, и оценщик заинтересованы в минимизации цены, — жалуются чиновники. — Если оценщик берётся за дело, он обещает снизить оценку, а не установить объективную цену». Приводились примеры предприятий, которые через негосударственных оценщиков добились снижения кадастровой стоимости «с 139 до 23 млн рублей, а затем продавали землю за 80 млн рублей».

По данным чиновников, Уфа получает всего 2,5 млрд рублей совокупного налогового дохода от земли, тогда как в Казани этот показатель составляет 4,8 млрд, в Екатеринбурге — 4,5 млрд, в Оренбурге и Ижевске — по 3 млрд рублей. Налоговая нагрузка на квадратный метр площади в Уфе втрое ниже, чем в Казани и Екатеринбурге, и вчетверо ниже, чем в Омске.

Муниципалитеты считают, что решением проблемы может стать возврат к государственной кадастровой оценке. Общественная палата Башкирии настаивает, что практика независимой оценки должна быть продолжена. ИА REGNUM ранее приводило мнение, что действующая система проведения кадастровой оценки провоцирует «размывание» ответственности между заказчиком работ, исполнителем, оценщиком и саморегулируемой организацией оценщиков.

Аргументы в спорах муниципальных чиновников и частников приводятся не слишком убедительные. «С 1 января 2016 года в Иглино участки стали стоить в 4 раза дороже, и налог на землю повысился в разы, — возмущаются жители посёлка. — Например, один из участков по переулку Пархоменко до Нового года стоил 312 тыс. рублей, а теперь — почти 1,5 млн рублей. Соответственно, при вычислении земельного налога по ставке 0,3% от кадастровой стоимости выходит 4 тыс. 191 рубль в год, это беспредел!». «Высокая кадастровая стоимость земель должна обернуться для иглинцев благом, так как земельный налог относится к собственным налогам муниципального образования, увеличение налоговых поступлений станет существенным подспорьем для поселкового бюджета».

«Заинтересованным лицам, которые не согласны с кадастровой стоимостью земельных участков, в установленном законом порядке нужно обратиться я к уполномоченным органам, — дает совет заместитель министра земельных и имущественных отношений РБ Ильнур Абсалямов. — В частности, физические лица могут обратиться в суды. Юридические лица могут обратиться в комиссию при Росреестре по оспариванию кадастровой стоимости либо, в случае с несогласием, в Верховный суд Башкирии».

Тройной проигрыш

Но вот обращения в суд никак не радуют премьера Марданова. «Оспаривания быть не должно! — настаивает премьер. — Если мы сделали неправильную оценку, ответить по полной программе должен оценщик, ведь эти доходы от земельного налога и аренды участков мы заложили в бюджет». Кроме того, оценщик получил за свою работу деньги от бюджета, и эта плата не зависит от того, оспорят или нет его оценку.

«Если бы изначально оценка была бы более качественной и ответственной, на которую выделяются денежные средства из бюджета, то тройного проигрыша можно было бы избежать, — резюмирует Константин Кузьминых. — Пока что «уклонисты» земельный и имущественный налог по старым ставкам уже не платят, по новым ещё не платят, так как надеются оспорить завышенную, на их взгляд, оценку, а бюджетные деньги за неё уже выплачены оценщикам».

Только цифры

В 2016 году из перечня незарегистрированных и заброшенных участков выбыли 8076 объектов.

В 2015 году обоснованными были признаны 75 из 722 рассмотренных заявлений, в результате кадастровая стоимость участков была снижена в общей сложности на 75% — до 4,3 млрд рублей.

Одним из самых показательных является пример уменьшения кадастровой стоимости земли в 22,5 раза: с 18 тыс. рублей за метр до 800 рублей за метр.

Если в 2015 году специальная комиссия управления Росреестра удовлетворила всего 10% жалоб по кадастровой оценке, и это самый низкий показатель по России, то в первом квартале 2016 года в комиссии удовлетворяют до 36% жалоб.

Регнум

Написать ответ